小产（chǎn）权房将何（hé）去何（hé）从（cóng）？
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小产权房分类（lèi）及（jí）法律性质
小产权房是相对（duì）商品（pǐn）房而言。也就是说，具（jù）有房管（guǎn）局（jú）颁（bān）发的房产证和（hé）县政（zhèng）府颁发的国有土地（dì）使用权（quán）证的（de）房屋是商（shāng）品（pǐn）房，就是大（dà）产（chǎn）权房。虽然（rán）没有国有（yǒu）土地使用权证但有房（fáng）管局颁发的房产证，而且是（shì）建（jiàn）造在（zài）国有土地上（shàng）的房（fáng）屋比如（rú）说房改房、集资房也是大产权房。大（dà）产权房（fáng）依据《物权法》，可以自由流（liú）通，具有（yǒu）完全的物权。
小产（chǎn）权房的建造分三种：
1）在宅基地上建成的房子，只（zhī）属于该农村的集体（tǐ）经（jīng）济组织成员居（jū）住，非集体（tǐ）经（jīng）济（jì）组织成员根（gēn）本不能够购买；
2）在集（jí）体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土（tǔ）地是合法审批的（de），但建造成（chéng）居住房屋则是违法（fǎ）的，主（zhǔ）要表现为某些集体经（jīng）济（jì）组（zǔ）织为（wéi）谋（móu）利（lì），将用于乡镇（zhèn）企业（yè）和（hé）工业（yè）等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利；
3）擅自占用（yòng）农用 非建设用地违法建设。这种类型的小产权房，不但土地使用违法，建（jiàn）造施工也违法，是严重的违章建筑。
通过以上分析（xī），我（wǒ）们可以知道：小产权房分两（liǎng）种类型：
一种是合法的农村房，只是依据（jù）“农民集体所有的土地的（de）使用权不（bú）得出让（ràng）、转（zhuǎn）让或者出租（zū）用（yòng）于非农业建设（shè）”之法律规（guī）定，销售行为属于（yú）违法，城镇居民购（gòu）买属于（yú）无效的法律民事行为。
二是违章建（jiàn）筑，取（qǔ）得土（tǔ）地和建造本身就是违法行为，如果购（gòu）买该类小产权房，那么风险（xiǎn）是巨（jù）大的（de）。
依据《土（tǔ）地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使（shǐ）用权不得出让、转（zhuǎn）让或者出租用于非农业建（jiàn）设。而农村宅基地属集体经济（jì）组织所有，村民对宅基地也只有享（xiǎng）有（yǒu）使用权（quán），农民将房屋卖（mài）给（gěi）城市居民的买卖行为不能受到法律的（de）认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产（chǎn）证、契税（shuì）证等合法手（shǒu）续（xù）。由此可（kě）见（jiàn），乡产权房是不能（néng）向（xiàng）非本（běn）集体成员（yuán）的第三人（rén）转让或出售的。但（dàn）这并不（bú）是说乡产权房就（jiù）不能转让，而（ér）是（shì）说其（qí）转让或（huò）销（xiāo）售的对象（xiàng）是（shì）有限制的（de），只（zhī）能在（zài）集体（tǐ）成员内部是（shì）可以转让（ràng）、置（zhì）换。
小产（chǎn）权房（fáng）政策路线
2007年6月（yuè）原建设部发出风险提（tí）示（shì），提醒购（gòu）房者，以城镇（zhèn）居民身份（fèn）到农村购买（mǎi）农村住（zhù）房，不符合现有土（tǔ）地管理制（zhì）度的规（guī）定。
2007年12月国务院常务办（bàn）公会明确要求城镇居民（mín）不得到（dào）农村购（gòu）买宅基（jī）地（dì）、农（nóng）民住宅或小产权（quán）房。
2008年1月国（guó）务院下发的（de）《关于严格执行有（yǒu）关农村集体建设用地法律和政（zhèng）策的通知（zhī）》指出，任何（hé）涉及（jí）土地管理制度（dù）的试验（yàn）和（hé）探（tàn）索（suǒ），都（dōu）不能违反国家的土地用途管（guǎn）制（zhì）制（zhì）度。
2008年7月15日国土部下发通知，要求尽（jìn）快落实农村宅基地确权发证工作，但明确（què）指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明（míng）。
2009年9月1日（rì）国土（tǔ）部下发《关于严（yán）格建（jiàn）设（shè）用地管理促进（jìn）批而未（wèi）用土地利用的（de）通知》，再次向地方政（zhèng）府重申，坚决叫停各类小产权房。
购买小产权房有什么风险（xiǎn）
毁约风险（xiǎn）：如果房价上（shàng）涨，出（chū）卖人（rén）毁约，从目前已有的案例来看（kàn），法院会支持（chí）其（qí）合同（tóng）无效请求，返还房（fáng）屋，退还购房款（kuǎn），很难支持（chí）购房人求赔偿损失（shī）的请（qǐng）求。
政策风险（xiǎn）：购房人与开发商签（qiān）订合同并交付房款后，如果相关部门（mén）整顿（dùn）乡产权房的（de）建设（shè）项目（mù），可能就（jiù）会导致（zhì）部分项目停建甚至被强迫拆除。那么（me）结果（guǒ）只能是（shì）购房人找开（kāi）发商（shāng）索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房（fáng）屋（wū），又（yòu）不能及时索回（huí）房款的尴尬境地。
拆迁风险（xiǎn）：购房（fáng）后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产（chǎn）权人，所以其（qí）无法得到拆迁补偿和安置。
其它风险：购买小产权房后，无法（fǎ）迁移（yí）户籍，无法抵押贷款，无法合法的变现，涉及到相邻权侵害，也很难获（huò）得法律保（bǎo）障救济。
另外，由（yóu）于乡产权房不（bú）受法律认可，也不用在房管（guǎn）部门备案，不在政（zhèng）府机（jī）构监管范围内，因此在使用（yòng）房（fáng）屋的（de）过程中，如（rú）果遇到一些房屋质量问（wèn）题、公共设（shè）施维护问题，其（qí）救济（jì）途（tú）径也非常（cháng）有限。
大连法律咨询在线 整理
