中华人民共（gòng）和国最高人民法院公告
　　《最高人民（mín）法院关于（yú）审理城镇房屋（wū）租赁（lìn）合同（tóng）纠纷案件具体应用法律若（ruò）干（gàn）问题的（de）解释》已于2009年6月（yuè）22日由最（zuì）高人民法院审判委员（yuán）会第1469次会议通过（guò），现予公布，自2009年9月1日（rì）起施行。
二○○九年七（qī）月三十（shí）日　
　　　为正（zhèng）确审理（lǐ）城镇房屋租（zū）赁合（hé）同纠纷案（àn）件（jiàn），依法保护（hù）当事人的合法权益（yì），根据《中华人民共和国民法（fǎ）通则》、《中华人民共（gòng）和（hé）国物（wù）权法》、《中华人民共和国合同法》等法（fǎ）律规定，结合民事审判实践，制定本解（jiě）释。
　　　第（dì）一条（tiáo）　本（běn）解释所称（chēng）城镇房屋，是指（zhǐ）城市、镇（zhèn）规划区（qū）内的房屋。
　　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照（zhào）本解释处（chù）理。但法律（lǜ）另有规定的（de），适用其规定（dìng）。
　　当事人依照（zhào）国（guó）家福利政策租赁公（gōng）有住（zhù）房（fáng）、廉租（zū）住（zhù）房（fáng）、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
　　第二（èr）条　出租人就（jiù）未（wèi）取得建设（shè）工程规划许可证或者未按（àn）照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承（chéng）租人订立的租赁合同无效。但在（zài）一审法（fǎ）庭（tíng）辩论终结前取得建（jiàn）设工程规（guī）划许可（kě）证（zhèng）或者（zhě）经主管部门批准建设的，人民法院（yuàn）应（yīng）当认定有效。
　　第三条　出租人就未经批（pī）准（zhǔn）或者未按照批准内容建设的（de）临时（shí）建筑，与（yǔ）承租人（rén）订立的租赁合同无（wú）效（xiào）。但在（zài）一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院（yuàn）应当认定有（yǒu）效。
　　租赁期（qī）限超过（guò）临时建筑的使用期限（xiàn），超过部（bù）分无效。但在（zài）一审法（fǎ）庭辩论终（zhōng）结前（qián）经（jīng）主管部门批准（zhǔn）延长（zhǎng）使（shǐ）用（yòng）期（qī）限的，人民法院应当认定（dìng）延长使用（yòng）期限内的租赁期间有效。
　　第四条　当事人以房屋（wū）租赁（lìn）合同未按照（zhào）法律、行（háng）政法规规定办理登记备案手（shǒu）续为由，请求确认合（hé）同无效的，人（rén）民法（fǎ）院不予（yǔ）支持。
　　当（dāng）事人约定以办理登记备案手续为房（fáng）屋租（zū）赁（lìn）合同生效（xiào）条件的（de），从（cóng）其约（yuē）定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　第五条（tiáo）　房屋租赁（lìn）合同（tóng）无（wú）效，当事人请求参照合（hé）同（tóng）约定的租金（jīn）标（biāo）准支付（fù）房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持（chí）。
　　当事（shì）人请求（qiú）赔偿因合同无效受到（dào）的损失（shī），人民（mín）法院依（yī）照合（hé）同（tóng）法的（de）有关规定（dìng）和本司法（fǎ）解释第九条、第（dì）十三条、第十四条的规定处理。
　　第六（liù）条　出租人（rén）就同（tóng）一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的（de）情况下，承租人均主（zhǔ）张履行（háng）合（hé）同（tóng）的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　（一（yī））已经（jīng）合法（fǎ）占有租赁（lìn）房屋的；
　　（二）已经办理登（dēng）记（jì）备案手续的；
　　（三（sān））合（hé）同成立在先的。
　　不能取（qǔ）得租赁（lìn）房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依（yī）照（zhào）合同法的有关规定处理（lǐ）。
　　第（dì）七条　承租人擅自变（biàn）动房（fáng）屋建筑主体和承（chéng）重结构或者扩建（jiàn），在出租人要求的合理期限内仍（réng）不予恢复原状，出租人（rén）请求解除（chú）合同并要求赔偿损失的（de），人民法院依照合同法第（dì）二百一十九条（tiáo）的规定（dìng）处（chù）理。
　　第八条　因下列情形之一，导（dǎo）致租赁房屋无法使用，承（chéng）租人（rén）请求（qiú）解除（chú）合同的，人民法（fǎ）院应予支持：
　　（一）租赁房屋被司法机关或者行（háng）政（zhèng）机关依法查封的；
　　（二）租赁房屋权属有争议的；
　　（三（sān））租赁房屋（wū）具有违反法律（lǜ）、行（háng）政法规关（guān）于房屋使用条（tiáo）件强制性规定情况的。
　　第九（jiǔ）条　承租人经出租（zū）人（rén）同意（yì）装饰装修，租赁合同无效（xiào）时，未形成附（fù）合的装饰装修物，出租人同（tóng）意利（lì）用（yòng）的，可折价归出（chū）租（zū）人所有；不（bú）同意（yì）利（lì）用的，可由（yóu）承租人拆除。因拆除（chú）造成（chéng）房屋毁损的，承租人应当（dāng）恢复原状。
　　已（yǐ）形成附（fù）合的装饰装修物，出（chū）租人同（tóng）意利用的，可折价归出（chū）租人所有；不同意利用的，由双方（fāng）各自按照导（dǎo）致合同无效的过错分担现（xiàn）值损失。
　　第十条　承租人经出（chū）租人（rén）同意装饰装修，租（zū）赁期间届满或者（zhě）合（hé）同解除时，除（chú）当事人另有约定外，未（wèi）形成附合的装饰（shì）装修物，可（kě）由承租人拆除（chú）。因拆除造成（chéng）房屋（wū）毁损的，承租人应当恢复原状。
　　第十（shí）一条　承（chéng）租人经出租人（rén）同意（yì）装饰装修，合（hé）同解（jiě）除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的（de），人民法院按照下列（liè）情形分别（bié）处理（lǐ）：
　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人（rén）请求出租人赔偿剩余租赁期（qī）内（nèi）装（zhuāng）饰装修残值损失的，应予支持；
　　（二）因承（chéng）租人违约导致合同解除，承租（zū）人请求出（chū）租人赔偿剩余租赁（lìn）期内装饰装修残值（zhí）损失（shī）的，不予支持。但出租人同意利（lì）用的，应在利（lì）用价值（zhí）范（fàn）围（wéi）内予以适当补（bǔ）偿（cháng）；
　　（三）因（yīn）双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自（zì）的过错承担相应的责任；
　 （四）因不可（kě）归责（zé）于（yú）双方的事由导致（zhì）合同解除的（de），剩余（yú）租赁期内的（de）装饰装修残值损失，由双方按照公平（píng）原则分（fèn）担（dān）。法律另有规定的，适（shì）用其规定。
　　第十二条　承（chéng）租人经出租人同意（yì）装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补（bǔ）偿附（fù）合装饰装修费用的（de），不（bú）予支持。但当事人另（lìng）有约定的除外（wài）。

　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰（shì）装修或者扩建发生的费用，由承租人负（fù）担。出租人请求承（chéng）租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院予支（zhī）持。
　　第（dì）十四条　承租人经出租人同（tóng）意（yì）扩建，但双方对扩（kuò）建费用的处（chù）理没有约定的，人民法（fǎ）院按照下列情形分别（bié）处理：
　　（一）办（bàn）理合法建设手续的，扩建（jiàn）造价费用由出租人负担；
　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由（yóu）双方（fāng）按（àn）照过错分担。
　　第十五条　承租人（rén）经（jīng）出租（zū）人同（tóng）意将租赁（lìn）房屋转（zhuǎn）租给第三人时，转租期（qī）限超过承租人剩余租赁期限（xiàn）的（de），人民法院应当认定超（chāo）过部分的约定无效。但（dàn）出租人与承租人另有约定的除外。
　　第十六条（tiáo）　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六（liù）个月内未提出异议，其以承租人未经（jīng）同意（yì）为由请求解除合同或者（zhě）认定转租合同无效的（de），人民法院（yuàn）不予支持。
　　因（yīn）租赁合同产生的纠纷案件（jiàn），人民法院可以通知次承租人（rén）作（zuò）为第三人参（cān）加诉讼。

　　第十七条　因承租人（rén）拖欠（qiàn）租金，出（chū）租人请求（qiú）解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除（chú）权的，人民法院应予支持。但（dàn）转租合同（tóng）无效的（de）除外。
　　次承租人代为支（zhī）付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵（dǐ）租金或者向承租人追偿。
　　第（dì）十（shí）八条　房屋（wū）租赁合同无效（xiào）、履行期限届满（mǎn）或者（zhě）解（jiě）除，出（chū）租人请求（qiú）负（fù）有腾房义务（wù）的次承租人支（zhī）付逾期腾房占有使用费的（de），人（rén）民法院（yuàn）应（yīng）予（yǔ）支持。
　　第十（shí）九条　承租人租赁（lìn）房屋用于（yú）以个体工商户或者个人合（hé）伙方式从事经营活动，承租（zū）人在租赁（lìn）期（qī）间死（sǐ）亡（wáng）、宣告失踪或者宣（xuān）告死亡，其共（gòng）同经（jīng）营人或者（zhě）其（qí）他合伙人请（qǐng）求按（àn）照原（yuán）租赁合（hé）同租赁该（gāi）房屋的，人（rén）民法院应予（yǔ）支持。
　　第二十条　租赁房（fáng）屋在租（zū）赁期间发（fā）生（shēng）所（suǒ）有（yǒu）权变动，承租人（rén）请求房屋受让人（rén）继续履行原租赁合（hé）同的，人民法（fǎ）院应予支持。但租赁（lìn）房屋具有下（xià）列情形（xíng）或者（zhě）当事人另有约定的（de）除外：
　 （一）房屋在出租前已设（shè）立（lì）抵押权，因抵（dǐ）押权人实（shí）现抵押权发生所有权变动（dòng）的；
　 （二（èr））房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
　　第二十一条　出租人（rén）出（chū）卖租（zū）赁房屋未在合理（lǐ）期限内通（tōng）知承租人或者存在（zài）其他侵害（hài）承租人优先购买（mǎi）权情形，承租人请（qǐng）求出租人承担赔偿责任的，人民法院应（yīng）予支持（chí）。但请（qǐng）求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合（hé）同无（wú）效（xiào）的，人（rén）民法院不予支持（chí）。
　　第二十二条　出租人与抵押权人协议（yì）折（shé）价、变卖租赁房屋（wū）偿（cháng）还债务，应当在合理期（qī）限（xiàn）内通知承租人。承租人（rén）请求以同（tóng）等条件（jiàn）优先购买房（fáng）屋的，人民法院应予支持。
　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通（tōng）知承租人（rén）。承租（zū）人未参加拍卖的，人民（mín）法（fǎ）院（yuàn）应（yīng）当认定承（chéng）租（zū）人放弃优先（xiān）购买（mǎi）权（quán）。
　　第二十四（sì）条　具有下（xià）列情形之（zhī）一，承租人主（zhǔ）张（zhāng）优先（xiān）购买房屋的，人民法院不（bú）予支持：
　　（一）房屋共有人行使优先（xiān）购买权的；
　　（二）出租人将房屋出（chū）卖给近亲属，包括配偶、父母、子（zǐ）女、兄弟（dì）姐妹、祖父母、外（wài）祖父（fù）母、孙子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履（lǚ）行通（tōng）知义务后，承（chéng）租人在十五日（rì）内未明确表示购（gòu）买的；
　　（四） 第三人善意购买租赁（lìn）房屋并已（yǐ）经办理登记手续的。
　　第二十五条　本（běn）解（jiě）释施行前已（yǐ）经终审，本解释施行后当事（shì）人申请再（zài）审或者按照（zhào）审判监督程序决定（dìng）再审的案件，不（bú）适用（yòng）本解释